מהו למעשה תמ"א 38?
תמ"א 38 הנה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, אשר התקבלה
בהחלטת ממשלה בשנת 2005, בעקבות התחזיות שהציגה ועדת ההיגוי הממשלתית, בנושא ההיערכות הארצית לקראת רעידת אדמה עתידית.
היתרונות בתכנית זו הן רבות ומהותיות, שכן, במסגרת הפרויקט מבוצעים בבניין פעולות רבות אשר בבסיס מטרתן הוא חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה כגון חיזוק השלד, יציקות, וכיו"ב.
כחלק מהפרויקט ניתן היתר לקבלן המבצע לבנות על הגג המשותף יחידות דיור נוספות וזאת בין היתר על מנת לתמרץ קבלנים לצורך ביצוע הפרויקט .
המשמעות העיקרית של בניית היחידות הנוספות הנה שהקבלן מבצע כחלק מהפרויקט פעולות רבות אשר מטרתן להשביח את הנכס בכללותו על מנת שאותו קבלן יוכל למכור את הדירות החדשות .
הדייר בבניין יוצא מתוגמל מכך, כיון שהקבלן במהלך הפרויקט מתחייב לשיפוץ כללי של מעטפת הבניין וברוב המקרים המדובר בציפויי חיצוני לבניין, שיפוץ נרחב ללובי ולחדר המדרגות לרבות צנרת. כמו כן, הקבלן מוסיף מעלית חדשה לשימושם ורווחתם של כלל הדיירים, תוספת ממ"ד ומרפסת (במידת האפשר) לכל הדיירים.
כך שבפועל בתום הפרויקט מתקבל בניין מחודש, גבוה יותר, מטופח יותר, בתוספת מעלית, בעלי הדירות נהנים מחדר נוסף ולעיתים אף ממרפסת חדשה ולא פחות חשוב, משבח נאה של דירת המגורים בעשרות אחוזים והכל מבלי שהדייר הוציא שקל מכיסו הפרטי.
על פניו נראה כי המדובר במצב בו כולם מרוויחים, לכן תמוה שלא מקיימים הרבה פרויקטים כאלו, נבין מדוע– על מנת שפרויקט מסוג זה יהיה באמת מצב בו כולם מרוויחים הרי שכולם באמת צריכים להרוויח מהפרויקט, שאם לא כן, הקבלן מאבד את האינטרס הכלכלי שלו כעסק אשר מטרתו רווח, ופונה לפרויקטים אחרים.
רוב רובם של פרויקטים מסוג זה נופלים לאור חמדנות של דייר כזה או אחר אשר מעמיד תנאים אשר בחישוב כלכלי אינם משתלמים בסופו של דבר לקבלן והדבר בבחינת "תפסת מרובה לא תפסת"- הניסיון להוציא מהקבלן הטבות מופלגות מסכל את העסקה, מבריח את הקבלן ומותיר את הדיירים כולם ללא כלום ויתרה מכך , למצב בו הדיירים צריכים להוציא כסף מכיסם הפרטי על מנת לחזק את הבניין ולשפץ אותו בעלויות גבוהות וחבל.
אותן עלויות של השיפוץ והחיזוק הן למעשה אחת הסיבות העיקריות לאישור התמ"א, שכן ברור הוא כי לרתום את כל דיירי הבניין לבצע את החיזוק והשיפוץ בעלויות של מאות אלפים של שקלים, הינה משימה בלתי אפשרית, ובפרויקט מסוג זה המשימה הופכת לכדאית ואפשרית יותר עבור כל הצדדים.
אם כך, נראה כי משתלם לדיירים לחתום עם כל קבלן / יזם על עסקת תמ"א 38.. התשובה לכך היא לא.
נכון הדבר כי בבניין ישנים הכדאיות לביצוע העסקה גבוהה בין היתר לאור עליה ברמת החיים לאחר סיום הפרויקט , השבח של הדירה והשקט הנפשי שמרוויחים הדיירים לגבי עמידות המבנים.
אולם תמיד בטרם ההתקשרות עם קבלן יש לבצע מספר רב של בדיקות, בין היתר בדיקת יכולתו של קבלן לבצע פרויקט מסוג זה, בדיקות אשר יבטיחו את זכויותיהם של הדיירים בל ימצאו עצמם חותמים לקבלנים מיעוטי יכולת אשר יינטשו את ההליך בעיצומו וישאירו את הדיירים ללא מהומה לאחר ששילמו עבור הפרוייקט.
**את העלות של עורך הדין המייצג את הדיירים משלם הקבלן במלואו , כך שגם בעניין זה אין הדיירים מוציאים כסף מכיסם.
לסיכום:
תמ"א 38 הנו פרויקט יוצא מן הכלל בו הדיירים מרוויחים הטבות במאות אלפי שקלים לכל דייר בין אם המדובר בהתקנת מעליות או מרפסות , ובין אם המדובר בשבח של הדירה וכיו"ב והכל ללא הוצאה כספית מצד הדיירים.
יחד עם זאת טרם החתימה על ההסכם מול הקבלן יש להתקשר עם עורך דין המבין בתחום אשר יבדוק את ההסכם ויוודא כי הוא מתאים לדיירי הבניין ולאינטרסים שלהם, ובכך יבטיח את זכויותיהם של דיירי הבניין והשלמת הפרויקט כאשר גם את עלויות של עורך הדין – הקבלן המבצע נושא על כתפיו.
